O imóvel é meu e nele eu faço o que quiser! Só que não…

O imóvel é meu e nele eu faço o que quiser! Só que não…
20/02/2020 PROARQ

Escrito por:  Lyan Licheski

20/02/2020

Muitas pessoas acreditam que ser proprietário de um imóvel lhe dá o direito de fazer nele o que bem entendem, até podem, mas dentro dos limites que a lei determina.

Não iremos aqui entrar no mérito de propriedade, seus conceitos, direitos e deveres, apenas esclarecer que a propriedade é um direito limitado e deve seguir normas e parâmetros a fim de cumprir sua função social, respeitando a coletividade e a ordem econômica.

Para construir uma casa residencial por mais simples que seja, se deve seguir preceitos de uma cadeia de legislação antiga e extensa. A constituição Federal conferiu aos municípios a competência para legislar sobre seu ordenamento urbano e, desta forma garante que em cada cidade possa ser levado em consideração suas questões culturais, sociais e econômicas a fim de garantir o pleno desenvolvimento das funções sociais e garantir o bem-estar social.

Conforme a nossa legislação brasileira, para chegarmos aos parâmetros urbanísticos de cada município, seguimos princípios e preceitos estabelecidos na Constituição Federal, Estatuto da Cidade, Plano Diretor, Lei de Zoneamento, entre outras leis e atos normativos. Resumidamente de forma hierárquica temos a ordem da seguinte forma:

  • Constituição Federal nos seus arts. 182 e 183.
  • Estatuto da Cidade: art. 39 e 40 da Lei Federal 10.257/2001
  • Plano Diretor (municipal)
  • Lei de Zoneamento, Uso e Ocupação (municipal)

Desta forma, o proprietário tem sobre seu imóvel o direito de uso, de gozo e de dispor dele como bem entender dentro dos preceitos legais, ou seja, ele só poderá construir naquele local o que a lei determinar que ele pode construir de acordo com o Uso e Ocupação definidos pela legislação municipal. Outrossim, a legislação é tão incidente sobre a propriedade que ela pode até mesmo utilizar preceitos legais para obrigar o proprietário a empregar uso ao imóvel e faze-lo cumprir o princípio da função social. Isso pode ocorrer por exemplo através do:

  • Parcelamento, edificação ou utilização compulsórios:

“Estatudo da Cidade: Art. 5o Lei municipal específica para área incluída no plano diretor poderá determinar o parcelamento, a edificação ou a utilização compulsórios do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, devendo fixar as condições e os prazos para implementação da referida obrigação.

  • 1oConsidera-se subutilizado o imóvel:

I – cujo aproveitamento seja inferior ao mínimo definido no plano diretor ou em legislação dele decorrente”

  • IPTU progressivo no tempo:

“Estatuto da Cidade: Art. 7o Em caso de descumprimento das condições e dos prazos previstos na forma do caput do art. 5o desta Lei, ou não sendo cumpridas as etapas previstas no § 5o do art. 5o desta Lei, o Município procederá à aplicação do imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana (IPTU) progressivo no tempo, mediante a majoração da alíquota pelo prazo de cinco anos consecutivos.

1oO valor da alíquota a ser aplicado a cada ano será fixado na lei específica a que se refere o caput do art. 5odesta Lei e não excederá a duas vezes o valor referente ao ano anterior, respeitada a alíquota máxima de quinze por cento.

2oCaso a obrigação de parcelar, edificar ou utilizar não esteja atendida em cinco anos, o Município manterá a cobrança pela alíquota máxima, até que se cumpra a referida obrigação, garantida a prerrogativa prevista no art. 8o.

3oÉ vedada a concessão de isenções ou de anistia relativas à tributação progressiva de que trata este artigo”

  • Desapropriação com pagamento em títulos:

“Estatuto da Cidade: Art. 8o Decorridos cinco anos de cobrança do IPTU progressivo sem que o proprietário tenha cumprido a obrigação de parcelamento, edificação ou utilização, o Município poderá proceder à desapropriação do imóvel, com pagamento em títulos da dívida pública.”

Sendo assim, a propriedade não é um direito absoluto, o proprietário de um terreno, possui tão somente a concessão de uso da superfície, do subsolo e do “espaço aéreo do terreno” com imposições quanto a limites de altura, ocupação no lote, taxa de permeabilidade e coeficiente de aproveitamento (a quantidade máxima de metros quadrados permitido), além de passar por processos e procedimentos administrativos de aprovação e fiscalização da edificação, devendo respeitar as normas e princípios legais estando sujeito a sanções judiciais e administrativas quando assim não o fizer, ou seja, o Estado lhe dirá o que pode ser feito, como pode ser feito e quando deve ser feito caso o imóvel não esteja cumprindo a sua função social.

A propriedade lhe garantirá o uso, gozo e o dispor do bem, direitos mas também obrigações. O ordenamento urbanístico é baseado na coletividade, assegurando que haja equilíbrio e respeito econômico-social a fim de buscar e preservar a mesma oportunidade para todos como sociedade. Em tempo, devemos lembrar que estamos aqui apenas de “passagem” e a propriedade do bem será transferida para outra pessoa com seus bônus e ônus, inclusive com o próprio Estado como proponente a aquisição em determinados casos, logo, é dever de todos zelar pela boa prática imobiliária se fazendo cumprir o que rege atualmente a nossa legislação.